Verschenen in 'B&G' - 13-08-2001
Nu woningcorporaties steeds meer als marktpartijen optreden, ligt het voor de hand dat zij ook samenwerking zoeken met andere marktpartijen, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Seminars op maat organiseerde op 14 juni een symposium waar beide partijen over hun ervaringen spraken, vooral in verband met stedelijke herstructurering. Hier en daar viel forse kritiek te beluisteren op de rol van Rijk en gemeenten in dat proces. Maar of de doelstellingen van woningcorporaties en ontwikkelaars altijd voldoende bij elkaar aansluiten, is ook nog maar de vraag.
Van oudsher leven woningcorporaties en particuliere beleggers in verschillende werelden. Ze boden allebei woningen te huur aan, maar daar hield de overeenkomst dan wel ook wel zo’n beetje mee op.
Particuliere beleggers zijn net als projectontwikkelaars in de eerste plaats gericht op het maken van winst. Beleggers doen dat vooral om onze pensioenen veilig te stellen, projectontwikkelaars om hun eigenaren ter wille te zijn. Ze zijn gericht op de markt: ze proberen daar te bouwen waar een geïnvesteerde gulden het hoogste rendement oplevert.
Woningcorporaties zijn er voor de huurders. Ze proberen van oudsher tegen zo laag mogelijk huren goede maar niet al te luxueuze woningen neer te zetten voor wie anders is aangewezen op inwoning of op wat vroeger ‘krotten’ heetten. Tot tien jaar geleden waren ze financieel met duizend draden aan de overheid gebonden. Eerst werden investeringen door woningcorporaties bekostigd met overheidsleningen. Daarom golden die investeringen als overheidsuitgaven, ook al werden de leningen tot de laatste cent terugbetaald. Zelfs toen de woningcorporaties op de kapitaalmarkt gingen lenen, kwamen die investeringen nog onder het kopje debudgetteringen in de Miljoenennota terecht.
Heerma heeft met de bruteringsoperatie krachtdadig een eind aan deze verstrengeling tussen overheid en woningcorporaties gemaakt. Daardoor vinden we in de Rijksbegroting alleen nog de subsidies aan de volkshuisvestingsector terug, maar niet meer de investeringen. Indertijd was er bezorgdheid of dat allemaal wel eerlijk zou uitpakken, maar wanneer er gesproken wordt over de grote problemen in ons land, noemt niemand meer de woningnood. Dan gaat het over zorg, onderwijs en veiligheid, sectoren waarin juist wel elke cent via de rijksbegroting loopt.
De autowetauto
Bij onderwijs en veiligheid kan dat ook moeilijk anders, maar bij de zorg lijkt het er toch sterk op dat de problemen daar vooral het gevolg zijn van de keuze die in de jaren zeventig gemaakt is om de zorguitgaven te rekenen tot de collectieve sector. Nu moet Borst zich telkenmale verantwoorden in de ministerraad voor het totaal van de zorguitgaven, terwijl nooit iemand Remkes vraagt of de investeringen in woningen niet de pan uit rijzen. En Tineke Netelenbos hoeft zich al helemaal niet te verantwoorden voor onze steeds maar hogere bestedingen aan auto’s.
Het is een merkwaardige paradox. Wanneer we iets belangrijk vinden, eisen we dat de overheid die voorziening voor iedereen toegankelijk maakt. Maar omdat de overheid een permanent tekort aan geld heeft, is er dan toch niet genoeg, en ontstaan er wachtlijsten. Ooit stelde Renate Rubinstein voor om de groei van het autobezit af te remmen door de introductie van autowetauto. Dat waren gesubsidieerde auto’s, waarvan er maar een beperkt aantal werd aangeboden. Dus moest je daarvoor op een wachtlijst, waar je alleen op bleef staan wanneer je intussen niet zelf een auto kocht. Misschien komt Van Boxtel nog wel met de computerwetcomputer. Hij lijkt mij ertoe in staat. Het zou ook een goed middel tegen de verbreiding van RSI kunnen zijn.
Het is een mechanisme waar de volkshuisvesting zich aan heeft weten te ontworstelen, maar dat in dezelfde tijd steeds meer de zorg is gaan beheersen. Hier zouden veel problemen worden opgelost wanneer net als bij de volkshuisvesting alleen nog de subsidies aan mensen die zelf geen volwaardige verzekering tegen ziektekosten kunnen betalen tot de overheidsuitgaven worden gerekend, en niet het totaal van de uitgaven.
Opgesloten instellingen
Helemaal helder is de relatie tussen woningcorporaties en overheid overigens nog niet. Het bezit van de corporaties wordt als maatschappelijk kapitaal aangemerkt, en daarmee lijkt het er soms op dat Remkes en Duivesteijn het zien als economisch eigendom van het Rijk. Via de condities die gesteld worden aan toegelaten instellingen kan het Rijk beperkingen opleggen aan het gebruik. En anders dan de naam suggereert kan een toegelaten instelling niet zo maar zeggen dat hij van de toelating afwil; in feite beschouwt men hen op het departement als opgesloten instellingen.
Tegelijkertijd worden woningcorporaties gedwongen zich steeds meer als marktpartijen op te stellen. Ze bouwen niet meer voor een eindeloze vraag, die het hun mogelijk maakt de bij stedenbouwers zo geliefde flatwoningen te laten bewonen door mensen die liever een rijtjeshuis met een puntdak en een eigen tuin zouden hebben. Wanneer hun aanbod op langere termijn niet voldoet aan de wensen van de huurders, dreigt leegstand, en daarmee financieel verlies. Buiten de Randstad doet die situatie zich hier en daar al voor, bij voorbeeld in Delfzijl.
Dat heeft effecten voor de manier waarop corporaties zich afficheren. Zo is daar sinds kort Vastgoedfonds Lieven de Key, voortgekomen uit vijf over het land verspreide woningcorporaties met in totaal 63.600 vhe’s, waarin het bezit van die corporaties is onder gebracht. Dat is toch heel iets anders dan de Woningbouwvereniging De Volharding van vroeger. Lieven de Key rekent ook nadrukkelijk elke woonconsument tot zijn doelgroep, ongeacht zijn inkomen.
Op het Ministerie van VROM roept die ontwikkeling gemengde gevoelens op. Volkshuisvestingsinspecteur Van Giessen vertelde dat het staatssecretaris Remkes zelf was geweest die bedacht had dat je corporaties niet moet aanduiden als maatschappelijke ondernemingen, als maatschappelijke instellingen.
Verkoop woningen
Toch kon hij er niet onderuit, dat corporaties zich steeds meer als marktpartijen opstellen. In zeker opzicht stimuleert Remkes dat ook. Er wordt van corporaties verwacht dat zij op grote schaal huurwoningen verkopen, terwijl zij er tegelijkertijd voor moeten zorgen dat het maatschappelijk kapitaal in hun organisaties behouden blijft. Vaak hebben zij de opbrengst van die verkoop ook nodig om nieuwe projecten aan te pakken. Een van de sprekers op het symposium wees erop dat door de mogelijkheden die corporaties hebben om complexen te verkopen, het beslag op het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw sterk is achtergebleven bij de verwachtingen.
Toch zal men zich altijd de vraag moeten stellen, wat nu eigenlijk maakt dat voor de koper een complex een grotere waarde vertegenwoordigt dan voor de verkopende woningcorporatie. Soms lijkt het erop, dat het vooral een boekhoudkundige kwestie is. Na verkoop verschijnt de marktwaarde op de balans, waar eerst de historische kostprijs stond. Dat kan het eigen vermogen aanzienlijk opkrikken. De vraag is, of al die transacties ook zouden plaats vinden wanneer corporaties meer vrijheid zouden hebben bij het waarderen van het eigen woningbezit, en deze zouden mogen waarderen op basis van de toekomstige opbrengst, hetzij bij doorlopende verhuur, hetzij bij uitponding.
Overdracht aan beleggers die zich op uitponden richten – de door Priemus elders in dit nummer gesignaleerde B-beleggers – levert dan alleen nog extra geld op wanneer die beleggers minder sociaal opereren dan een woningcorporatie zich kan permitteren, en dat lijkt dan een goede reden om de transactie te verbieden. Overigens kwamen deze B-beleggers tijdens het symposium in het geheel niet aan de orde, dat had de vooroordelen vanuit de klassieke woningcorporaties tegenover de beleggerswereld maar nieuw leven ingeblazen. In de presentatie van een medewerker van Amvest zagen we de door Priemus gesignaleerde verkoop van woningen in Zwijndrecht aan Amvest ook niet bij de voorbeelden van samenwerking tussen corporaties en beleggers.
Stedelijke herstructurering
Stedelijke herstructurering lijkt het aangewezen terrein voor samenwerking tussen corporaties, beleggers en projectontwikkelaars. Het gaat erom, wijken die voornamelijk bestaan uit flatgebouwen in de sociale sector uit de jaren na de oorlog, te vervangen door een bebouwing die meer is aangepast aan hedendaagse woonwensen en een meer gemengde bevolking aantrekt.
In dat proces is de woningcorporatie een onmisbare partner als eigenaar van de af te breken woningen met de daarbij horende zeggenschap over de grond. Ook brengt de corporatie zijn eigen bestuurlijke netwerk in, en de kennis van de lokale politiek. De beleggers brengen in ieder geval in hun beter ontwikkelde kennis van de markt, en hun bereidheid om risico’s te nemen.
Overigens was Draisma, voorzitter van de Raad van Bestuur van Lieven de Key, niet zo onder de indruk van die bereidheid bij marktpartijen om risico’s te nemen: "De simpele vraag aan marktpartijen om in het kader van de risicospreiding substantieel in het bestaande onroerend goed te investeren zonder dat daar in de lange aanloop naar de feitelijke herstructurering hoge opbrengsten tegenover staan, zal snel het aantal serieuze partners doen verminderen."
Bij Amvest ziet men ook een complementariteit in de doelgroepen die door corporaties en beleggers bediend worden: wie in de bus kan blazen huurt bij Amvest, en de corporaties zorgen voor ‘specifieke groepen’, dus voor iedereen die ziek, zwak en misselijk is. Bij Lieven de Key zien ze dat echter een slag anders, en is het nog maar de vraag hoe hard ze Amvest nodig hebben. Daar willen ze vooral samenwerken met beleggers bij combinaties van woningen met winkels en kantoren, en hebben ze daarvoor een afzonderlijke werkmaatschappij opgericht, waarmee de andere werkmaatschappijen op strikt marktconforme wijze zaken doen.
Waar het de grond betreft, kan ook de gemeente een noodzakelijke partner zijn, wanneer die in het verleden zo verstandig geweest is om de grond in erfpacht uit te geven. Dat wordt door projectontwikkelaars niet altijd op prijs gesteld. Er werd schande gesproken van de gemeente Amsterdam, die geld wil zien voor de inbreng van erfpachtgronden in herstructureringscomplexen, zonder zich er bij voorbaat aan te binden dat dat geld ook weer in de wijk geïnvesteerd zou worden. Woningcorporaties die hun bezit te gelde maken om dat geld elders te investeren, dat is uiteraard heel wat anders.
Ook het rijk werd bekritiseerd, maar dan vanwege de eis dat nieuwbouw voor 30 % in eigen opdrachtgeverschap plaats vindt. In stedelijke gebieden lijkt mij dat ook een onmogelijke eis. Gaat erfpacht terug op een sociaal-democratische traditie die zo langzamerhand een eeuw oud is, eigen opdrachtgeverschap lijkt een modegril van het koppel Remkes-Duivesteijn, dat deze hobby kan botvieren bij gebrek aan interesse van andere politici. Zo heeft ook een klein clubje van onderwijsspecialisten decennia lang de gelegenheid gehad om het onderwijs op te zadelen met mooie ideeën die in de praktijk nergens toe leidden.
Twijfel
Intussen groeide tijdens het seminar bij mij de twijfel wat nu eigenlijk met stedelijke herstructurering beoogd wordt. Aan de ene kant is men bezorgd over de verhuurbaarheid van de huidige flatwoningen in de toekomst, vanwege het beperkte wooncomfort. Dat blijkt echter vaak een boodschap die niet over te dragen valt op de huidige bewoners, want zo beroerd is het wooncomfort nu ook weer niet. En bij de huidige prijzen van koopwoningen zijn die toch maar voor een beperkt deel van de bewoners bereikbaar.
In sommige gevallen gaat het niet zozeer om het geboden wooncomfort, maar om te grote concentraties verslaafden en andere onaangepasten in een wijk, waardoor anderen er niet meer willen wonen. De aantrekkelijkheid van een woning wordt niet alleen door de bouwkundige eigenschappen bepaald, maar ook door de sociale omgeving. Die is ook bepalend voor wat een koopwoning op kan brengen. Het betekent dat bij herstructurering van een wijk de eerste koopwoningen onder de prijs verkocht worden, en dat de daarmee gepaard gaande verliezen later goed gemaakt moeten worden.
De aantrekkingskracht van een wijk kan zo volkomen los komen te staan van de bouwkundige kwaliteit. In Amsterdam worden wijken met slechte woningen als eerst de Jordaan en nu de Pijp steeds populairder. Daarentegen werden er in de Bijlmer ruime en betrekkelijk recent gebouwde flats gesloopt waarmee niets mis was, behalve dat de bewoners niet deugden. "Urban renewal is negro removal", zeggen ze in Amerika. Richtte de stadsvernieuwing in de jaren zeventig zich op bouwen voor de buurt, nu is juist het doen verhuizen van de bewoners een belangrijk doel van stedelijke herstructurering.
Maar dat roept toch de vraag op, waar die mensen dan blijven. Zorgen dat mensen met aanpassingsproblemen goed gespreid over de stad komen te wonen, lijkt het antwoord. Maar het zijn allemaal mensen zonder geld, en het aantal complexen waar ze terecht kunnen, neemt dus af. De afbraak van de intramurale psychiatrie maakt dat er meer probleemgevallen in dat kleinere aantal complexen gehuisvest moet worden. En de mogelijkheden om te sturen zijn beperkt.
In een rechtsstaat is er behoefte om de aanspraken van mensen op nieuwe woonruimte te objectiveren. Je kunt niemand dwingen om ergens te gaan wonen waar zich een nieuwe concentratie van lastige buren dreigt te vormen. En je kunt anderen die dan aan de beurt zijn maar wier komst de problemen zou verergeren, niet verhinderen daar te gaan wonen, want dan maak je je schuldig aan discriminatie.
Het is misschien ook gewoon een overschatting van de maakbaarheid van de samenleving, dat je kunt voorkomen dat er nieuwe plekken ontstaan met veel probleemhuurders, die daarna aan de beurt zijn voor stedelijke herstructurering. Dat is geen vrolijke constatering, maar wel iets waar niemand het die dag over had.
Zou het er dan toch vooral om gaan om in de Amsterdamse tuinsteden langs het westelijke deel van de A10 geld te verdienen met de bouw van kantoren op zichtlocaties, zoals dat aan de lunch door een vertegenwoordiger van een ontwikkelaar als een aantrekkelijk idee naar voren werd gebracht. Dan heeft het gemeentebestuur van Amsterdam in ieder groot gelijk dan ook van de gestegen grondwaarde te willen profiteren. En dan is wat sommigen een vooroordeel tegen projectontwikkelaars noemen, niet anders dan een vorm van gezonde argwaan.
B & G juli/augustus 2001